Effizienzmaßnahmen bei Kaufimmobilien – Sanierungsempfehlungen zur Einhaltung von EnEV
Für Immobilien, die zum Verkauf stünden, würden vor allem Maßnahmen, die der Einhaltung der EnEV dienen, empfohlen: Die Mehrheit rate zu Dachdämmungen (59 Prozent), gefolgt von Wärmeschutzverglasungen (41Prozent) und Brennwertheizung (40 Prozent). Weniger relevant seien Erdwärmeheizung (4 Prozent) und Photovoltaik (nur 6 Prozent). Der MMI bezeichnet die Antworten im Vergleich zum Vorjahr als wenig überraschend. Die Zeitreihe seit 2010 zeige gewisse Trends: Die Wärmeschutzverglasung verliere weiterhin an Bedeutung. War die Dachdämmung von Beginn an die am häufigsten empfohlene Sanierungsmaßnahme, zeige sich auch hier in diesem Jahr ein erneuter Rückgang. Als weitere wichtige empfohlene Sanierungsmaßnahme galt 2011 (65 Prozent) die Fassadendämmung. Mittlerweile rückten viele Makler jedoch davon ab (nur noch 24 Prozent).
Effizienzmaßnahmen bei Mietimmobilien – gesetzlich vorgeschriebene Sanierungsmaßnahmen vorn
Auch bei Mietobjekten habe die Zurückhaltung beim Thema Sanierung zugenommen: Hier rate mittlerweile fast jeder vierte Makler (24 Prozent) zu keiner der genannten Maßnahmen. Wenn Sanierungsmaßnahmen empfohlen würden, dann vor allem Wärmeschutzverglasung (48 Prozent), Brennwertheizung (43 Prozent) und Fassadendämmung (27 Prozent). Kaum eine Rolle spielten dagegen Erdwärmeheizung (3 Prozent) und Solarthermie (8 Prozent).
Marktumfeld beeinflusst Empfehlungsverhalten
Sowohl bei Kauf- als auch bei Mietimmobilien empfehlen Makler inzwischen deutlich seltener energetische Sanierungsmaßnahmen vor einem Verkauf oder der Vermietung. Das liege – so der MMI – am aktuellen Marktumfeld: So wollten Käufer einer gebrauchten Immobilie lieber ihre eigenen Vorstellungen bei der Renovierung umsetzen (71 Prozent). 70 Prozent der Makler glaubten zudem, dass eine Sanierung den für ein unsaniertes Objekt entstehenden Preisabschlag übersteige (gilt auch für Mietobjekte – 64 Prozent). Auch erlaube die aktuell gute Marktlage den vergleichsweise leichten Verkauf von Immobilien mit Sanierungsstau (47 Prozent). Zu guter Letzt seien 39 Prozent der Makler der Meinung, die Lage einer Kaufimmobilie sei wichtiger als ihr Renovierungszustand (die berühmten drei Kriterien für den Wert einer Immobilie: 1. die Lage, 2. die Lage, 3. die Lage).
11 Prozent der energetischen Sanierungskosten pro Jahr auf Miete aufschlagen
Zwar könnten 11 Prozent der Kosten für energetische Sanierungsmaßnahmen laut Gesetz pro Jahr auf die Miete aufgeschlagen werden – doch solche Modernisierungs-Mieterhöhungen müsse der Markt verkraften können. In Gegenden mit Leerstand, Abwanderung und niedrigen Mieten lasse sich eine solche Mieterhöhung nur schwer durchsetzen, denn für Mieter gebe es dort günstigere Alternativen. In Märkten mit besonders hoher Nachfrage dagegen könnten Wohnungen auch ohne Sanierung problemlos vermarktet werden.
Fazit – Skeptiker werden mehr
Der MMI: „Viele Makler sehen durchaus einen Vorteil in der Sanierung von Kauf- und Mietimmobilien. Nach ihren Aussagen lässt sich durch ein zeitgemäß instand gesetztes Objekt häufig ein höherer Preis durchsetzen und die Vermarktungszeit reduzieren. Aber: Die Zahl der Skeptiker nimmt stetig zu. Denn das aktuelle Marktumfeld macht einen hohen Sanierungsstand vor allem in Großstädten und Ballungsgebieten überflüssig. Vielmehr gibt es relevantere Merkmale für Kauf- und Mietinteressenten als ein energetisch topaktueller Objektzustand. Gerade in nachgefragten Lagen nehmen Kauf- und Mietinteressenten Abstriche beim Objektzustand in Kauf, da gerade hier das Angebot an passenden Immobilien knapp ist. Diese Entwicklung korreliert auch mit dem Empfehlungsverhalten der Makler für Investitionen vor der Vermarktung. Sofern diese keinen wesentlichen Einfluss auf die Rentabilität der Maßnahmen haben, gibt es für die befragten Makler kaum einen Grund zu sanieren. Lediglich Maßnahmen, die im Rahmen der EnEV als verpflichtend deklariert sind, werden durch die Immobilienprofis empfohlen. Denn dies kann im Falle eines Verkaufs unter Umständen ein vorteilhaftes Argument darstellen.“
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